ΧΡΉΣΙΜΑ ΆΡΘΡΑ

Πότε απαιτείται η έκδοση άδειας από την Πολεοδομία για εργασίες ανακαίνισης.

Τα τελευταία χρόνια έχουν γίνει πολλές αλλαγές στον τομέα των αδειών δόμησης και της εκτέλεσης οικοδομικών εργασιών, που έχουν δημιουργήσει απορίες και σύγχυση σε πολλούς ενδιαφερόμενους, για το πότε χρειάζεται άδεια δόμησης, σε ποιες περιπτώσεις χρειάζεται έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας και σε ποιες δεν απαιτείται καμία άδεια.

Πολλοί δεν γνωρίζουν ότι για να γίνουν εργασίες ανακαίνισης και μικροεπισκευών όπως: καθαίρεση εσωτερικού τοίχου, μόνωση, επισκευή στέγης, μετατροπή παράθυρου σε μπαλκονόπορτα, κατασκευή απλής περίφραξης - περιτοίχισης κλπ, απαιτείται η έκδοση σχετικής άδειας, από την Πολεοδομία. Έτσι πολλές φορές πληρώνουν μεγάλα πρόστιμα οι πολίτες, λόγο καταγγελίας «κακού» γείτονα, γιατί επισκεύασαν την σκεπή τους ή γιατί έχτισαν ένα τζάκι κλπ. 

Τι είναι η άδεια μικρής κλίμακας;

Η άδεια μικρής κλίμακας είναι μια μορφή οικοδομικής άδειας, που αφορά όμως μικρού εύρους οικοδομικές εργασίες, με προϋπολογισμό έργου έως 25.000 ευρώ

Για ποιες μικροεπισκευές - κι άλλες εργασίες απαιτείται άδεια εργασιών μικρής κλίμακας;

  • Εργασίες εξωτερικών χρωματισμών ή αντικατάσταση κιγκλιδωμάτων ή επισκευή επιχρισμάτων ή επισκευή όψεων με χρήση ικριωμάτων.

  • Επένδυση όψεων και αντικατάσταση υαλοπετασμάτων με χρήση ικριωμάτων.

  • Κατασκευή πέργκολας επιφάνειας άνω των πενήντα (50) τ.μ. σε ακάλυπτους χώρους, προκήπια, βεράντες ισογείων. Σε δώματα, υπαίθριους χώρους και ανοιχτούς εξώστες επιβάλλεται η έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας ανεξαρτήτως επιφάνειας.

  • Αγωγοί αερισμού, καπνοδόχοι, εγκαταστάσεις ηλιακών συστημάτων.

  • Εσωτερικές διαρρυθμίσεις.

  • Κατασκευή φυτεμένων δωμάτων και φυτεμένων επιφανειών.

  • Τοποθέτηση εξωτερικής θερμομόνωσης ή παθητικών ηλιακών συστημάτων στις εξωτερικές όψεις.

  • Συντήρηση και επισκευή στεγών με χρήση ικριωμάτων.

  • Απλή περιτοίχιση από λιθοδομή μέχρι ύψους ενός (1,00) μέτρου ή περίφραξη από ελαφρύ υλικό γηπέδων σε εκτός σχεδίου περιοχές και σε οικισμούς που στερούνται σχέδιο πόλης.

  • Περίφραξη με πρόχειρη κατασκευή, όπως συρματόπλεγμα, σε οικόπεδα μη ρυμοτομούμενα σε εντός σχεδίου περιοχές.

  • Κατασκευή εστιών και φούρνων με τις καπνοδόχους τους, για την εξυπηρέτηση επαγγελματικής χρήσης.

  • Κατασκευή τζακιών με τις καπνοδόχους τους σε ανεξάρτητες ιδιοκτησίες με χρήση κατοικίας.

  • Ανακατασκευή στέγης.

  • Λειτουργική συνένωση χώρων.

  • Εργασίες τοποθέτησης εξωτερικής θερμομόνωσης ή θερμομόνωση στεγών στο πλαίσιο του προγράμματος «Εξοικονόμηση κατ' οίκον».

  • Εγκατάσταση αυτόνομου συστήματος θέρμανσης.

  • Στέγαστρα και προστεγάσματα.

  • Επεμβάσεις στις όψεις κτιρίων για την τροποποίηση ή τη διάνοιξη νέων ανοιγμάτων.

Ποια δικαιολογητικά απαιτούνται;

Για την έκδοση της άδειας μικρής κλίμακας απαιτούνται δύο ειδών δικαιολογητικά:

α) Γενικά Δικαιολογητικά τα οποία συνοδεύουν ανεξάρτητα του είδους των εργασιών το φάκελο σας και

β) τα Ειδικά Δικαιολογητικά τα οποία εξαρτώνται από το είδος των εργασιών που θέλετε να κάνετε.

Ποια είναι τα Γενικά Δικαιολογητικά; 

α) Αίτηση του ιδιοκτήτη.

β) Εγκρίσεις των αρμόδιων υπηρεσιών (π.χ. Δασαρχείου, Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής κλπ), όπου αυτές απαιτούνται.

γ) Τεχνική έκθεση μηχανικού.

δ) Βεβαίωση κτηματολογίου.

ε) Φωτογραφίες του ακινήτου.

στ) Αντίγραφο της οικοδομικής αδείας ή άλλο νομιμοποιητικό έγγραφο.

ζ) Δήλωση συναίνεσης των συνιδιοκτητών του ακινήτου, εφόσον οι εργασίες πραγματοποιούνται σε κοινόχρηστους χώρους.

Ποια είναι τα Ειδικά Δικαιολογητικά; 

Τα ειδικά δικαιολογητικά κατατίθενται ανάλογα με την περίπτωση.

Ενδεικτικά αναφέρουμε τα δικαιολογητικά για τρεις συνηθισμένες εργασίες:

Α) Εσωτερικές διαρρυθμίσεις με καθαίρεση εσωτερικών τοίχων

1) Βεβαίωση μηχανικού ότι δεν θίγονται τα στοιχεία του φέροντος οργανισμού του κτηρίου.

2) Κάτοψη του χώρου.

3) Τεχνική έκθεση μηχανικού συνοδευόμενη από σκαριφήματα ή σχέδια εφόσον απαιτούνται για να τεκμηριωθεί επαρκώς η καθαίρεση.

4) Σύνταξη προϋπολογισμού έργου.

Β) Ανακατασκευής Στέγης

1) Βεβαίωση του μηχανικού ότι αυτή έχει τις ίδιες διαστάσεις, ότι δεν μεταβάλλεται ο όγκος της καθώς και ότι δεν αυξάνεται το τελικό ύψος του κτηρίου και της στέγης.

2) Κάτοψη, όψη και τομή.

3) Υπεύθυνη δήλωση του μηχανικού ότι δεν θίγονται τα στοιχεία του φέροντος οργανισμού του κτηρίου.

4) Δήλωση στατικής επάρκειας από αρμόδιο μηχανικό.

Γ) Κατασκευή Πέργκολας

1) Κάτοψη και όψη.

2) Αντίγραφο τοπογραφικού διαγράμματος της οικοδομικής αδείας ή της άδειας δόμησης εφόσον υφίσταται ή του προσαρτώμενου σε δικαιοπραξία, με την υπό κλίμακα, αποτύπωση των εγκαταστάσεων (θέση, διαστάσεις, αποστάσεις κτλ).

3) Δήλωση του μηχανικού ότι δεν παραβιάζεται το ιδεατό στερεό του κτηρίου.

Έχω αυθαιρεσίες στο κτίσμα. Μπορώ να βγάλω άδεια ή θα μου βρουν τις παρανομίες; 

Όχι. Η άδεια μικρής κλίμακας μπορεί να εκδοθεί μόνο για κτήρια νομίμως υφιστάμενα, δηλαδή αυτά που έχουν χτιστεί προ του έτους 1955 ή έχουν οικοδομική άδεια ή ήταν αυθαίρετα που έχουν τακτοποιηθεί/νομιμοποιηθεί.

Επίσης άδεια μικρής κλίμακας μπορούν να λάβουν και κτήρια που έχουν εξαιρεθεί οριστικά της κατεδάφισης. Σε περίπτωση που υπάρχουν αυθαιρεσίες στο κτήριο, τότε για να εκδοθεί η άδεια πρέπει πρώτα να γίνει νομιμοποίηση των αυθαιρέτων με βάση το Νόμο 4495/2017.

Πόσο χρόνο χρειάζεται για να εκδοθεί μια άδεια; 

Ο χρόνος έκδοσης της άδειας από την στιγμή που κατατεθεί στην Υπηρεσία Δόμησης (Πολεοδομία) ο πλήρης φάκελλος με όλα τα απαιτούμενα δικαιολογητικά (συμπεριλαμβανομένου και των εγκρίσεων των αρμόδιων υπηρεσιών π.χ. Δασαρχείου, Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής, όπου αυτές απαιτούνται) είναι περίπου μία βδομάδα.

Χρειάζεται η μελέτη και η επίβλεψη μηχανικού; 

Η έκδοση της άδειας γίνεται από την Υπηρεσία Δόμησης του Δήμου ύστερα από αίτηση του ιδιοκτήτη ή από εξουσιοδοτημένο εκπρόσωπο. Σε κάθε περίπτωση όμως χρειάζεται σφραγίδα και υπογραφή αρμόδιου μηχανικού. Δεν είναι όμως υποχρεωτική η επίβλεψη των εργασιών από μηχανικό, εκτός κι αν για τις εργασίες απαιτείται η τοποθέτηση ικριωμάτων (σκαλωσιές). Σε αυτή την περίπτωση υποχρεωτικά από το νόμο απαιτείται η σύνταξη από το μηχανικό σχεδίου Ασφάλειας και Υγείας (Σ.Α.Υ) και Φακέλου Ασφάλειας και Υγείας (Φ.Α.Υ) καθώς και η επίβλεψη των εργασιών τοποθέτησης και αφαίρεσης τους από μηχανικό. Βέβαια και για άλλες περιπτώσεις εργασιών, όπως η καθαίρεση τοιχοποιίας ή η ανακατασκευή στέγης κ.λπ. καλό θα ήταν οι εργασίες να παρακολουθούνται από μηχανικό, προκειμένου να έχετε ένα ασφαλές και σωστό έργο.

Πόσο κοστίζει; 

Το κόστος ποικίλει ανάλογα με το είδος της εργασίας που πρόκειται να υλοποιηθεί κι αυτό γιατί από το είδος των εργασιών εξαρτώνται και τα δικαιολογητικά που χρειάζονται.

Επομένως θα πρέπει πρώτα ο ενδιαφερόμενος να έρθει σε επικοινωνία με μηχανικό ο οποίος θα τον ενημερώσει για την εργασία που θα απαιτηθεί για την κατάθεση όλων των δικαιολογητικών. Επίσης θα πρέπει να γνωρίζει ο ιδιοκτήτης ότι απαιτείται να πληρώσει στο ΙΚΑ και τα οικοδομικά ένσημα που υπολογίζονται ανάλογα με τις εργασίες που θα γίνουν.

Παρέλειψα να βγάλω άδεια μικρής κλίμακας. Έχω πρόβλημα;Για πόσο διάστημα διαρκεί η Άδεια Μικρής Κλίμακας; 

Ναι. Κινδυνεύετε με αυτόφωρη σύλληψη αν δεχτείτε καταγγελία ότι εκτελείτε έργα χωρίς άδεια ενώ ταυτόχρονα θα ενημερωθεί η Πολεοδομία και το ΙΚΑ και θα σας βεβαιώσουν πρόστιμα για την αυθαίρετη κατασκευή που εκτελείτε.

Γενικώς το ρίσκο που παίρνετε για να εκτελέσετε τις εργασίες χωρίς άδεια είναι μεγάλο εν συγκρίσει με το κόστος που απαιτείται για να εκδώσετε μια έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας.

Για πόσο διάστημα διαρκεί η Άδεια Μικρής Κλίμακας;

Ισχύει για 12 μήνες με δυνατότητα παράτασης για άλλους 6 μήνες.

Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ).

Τι είναι το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης?

Σύμφωνα με τον Κανονισμό Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων Κ.Εν.Α.Κ. (Άρθρο 14) το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης Π.Ε.Α. κτιρίων:

  1. Απεικονίζει την ενεργειακή κατάταξη του κτιρίου.
  2. Στο ΠΕΑ αναφέρονται, μεταξύ άλλων, τα γενικά στοιχεία του κτιρίου, η υπολογιζόμενη ετήσια συνολική κατανάλωση πρωτογενούς ενέργειας του κτιρίου αναφοράς και του εξεταζόμενου κτιρίου, η ετήσια κατανάλωση ενέργειας ανά πηγή ενέργειας και τελική χρήση, η πραγματική ετήσια συνολική τελική κατανάλωση ενέργειας, οι υπολογιζόμενες και πραγματικές ετήσιες εκπομπές διοξειδίου του άνθρακα, καθώς και συστάσεις για τη βελτίωση της ενεργειακής απόδοσης του κτιρίου.
  3. Κάθε συμβολαιογράφος για την κατάρτιση πράξεως αγοραπωλησίας ακινήτου υποχρεούται να μνημονεύσει στο συμβόλαιο τον αριθμό πρωτοκόλλου του ΠΕΑ και να επισυνάψει σε αυτό επίσημο αντίγραφο του ΠΕΑ.
    Σε κάθε μίσθωση ακινήτου, ο αριθμός πρωτοκόλλου του ΠΕΑ πρέπει να συμπληρώνεται στα σχετικά πεδία των ηλεκτρονικών δηλώσεων μίσθωσης που υποβάλλονται μετά την 09/11/2015 βάσει του άρθρου 58, παρ. 3, Ν.4342 /2015.
  4. Σε περίπτωση που το ΠΕΑ εκδίδεται στο πλαίσιο προγραμμάτων για τον οικιακό τομέα χρηματοδοτούμενων από εθνικούς ή/και κοινοτικούς πόρους, οι συστάσεις του Ενεργειακού Επιθεωρητή αναφέρονται, κατά προτεραιότητα, με βάση τις επιλέξιμες, κάθε φορά, επεμβάσεις.

Το Π.Ε.Α. ισχύει για δέκα χρόνια , εκτός από την περίπτωση ριζικής ανακαίνισης του κτιρίου πριν παρέλθει η δεκαετία, οπότε η ισχύς του λήγει με το πέρας των εργασιών ανακαίνισης και πρέπει να εκδοθεί νέο.

Πότε είναι υποχρεωτική η έκδοση του ΠΕΑ?

Η έκδοση ΠΕΑ είναι υποχρεωτική στις ακόλουθες περιπτώσεις:

  • για την ενοικίαση ενιαίου ή τμήματος κτιρίου (Διαμέρισμα, Κατάστημα) ανεξαρτήτου εμβαδού
  • για κάθε πώληση-αγορά ενιαίου ή τμήματος κτιρίου (Διαμέρισμα, Κατάστημα) ανεξαρτήτου εμβαδού
  • με την ολοκλήρωση της κατασκευής κάθε νέου ή ριζικά ανακαινιζόμενου κτιρίου
  • για την ένταξη κτιρίων κατοικίας στο πρόγραμμα Εξοικονόμηση Κατ' Οίκον

Σημείωση: Η εξαίρεση για ακίνητα κάτω των 50 τ.μ. έπαψε να ισχύει από 1/1/2016.

Ποια είναι η διαδικασία έκδοσης ΠΕΑ?

Για την έκδοση Π.Ε.Α. ο ιδιοκτήτης/διαχειριστής του ακινήτου ακολουθεί τα παρακάτω βήματα:

  1. Επικοινωνεί με τον Ενεργειακό Επιθεωρητή και του αναθέτει την Ενεργειακή Επιθεώρηση για την έκδοση του ΠΕΑ.

  2. Ο επιθεωρητής ενημερώνει τον ιδιοκτήτη/διαχειριστή για τις πληροφορίες που θα χρειαστεί για τη διενέργεια της επιθεώρησης (π.χ. αρχιτεκτονικά σχέδια του κτιρίου ως κατασκευασθέντος, σχέδια Η/Μ εγκαταστάσεων, πιστοποιητικά και δελτία αποστολής υλικών, κ.α.).
    Δικαιολογητικά για την Έκδοση ΠΕΑ
  3. Ο ιδιοκτήτης/διαχειριστής εξασφαλίζει τη δυνατότητα πρόσβασης στους εσωτερικούς κοινόχρηστους και ιδιόκτητους χώρους για την επιθεώρησή τους.

  4. Ο επιθεωρητής αναλαμβάνει τη διαδικασία έκδοσης του Π.Ε.Α.
    Με την έκδοση του Π.Ε.Α. ο επιθεωρητής υπογράφει και σφραγίζει αντίγραφο του Π.Ε.Α. στον ιδιοκτήτη του κτιρίου.

Στοιχεία που απαιτούνται για την έκδοση Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ)

Για ακίνητα πριν το 1983 (ανέγερση πριν από 14/3/1983)

  1. Αντίγραφα Αρχιτεκτονικών Σχεδίων (Κάτοψη/Σκαρίφημα ακινήτου) *
  2. Αντίγραφο δήλωσης του ακινήτου στο Κτηματολόγιο
    (εάν έχει γίνει δήλωση)
    Διευκρίνιση: Για την διενέργεια Ενεργειακής Επιθεώρησης δεν απαιτείται δήλωση του ακινήτου στο Κτηματολόγιο.
  3. Αντίγραφο Τοπογραφικού Διαγράμματος / Σκαρίφημα (εάν υπάρχει)
  4. Τίτλος Ιδιοκτησίας (προαιρετικό)
  5. Φύλλο Συντήρησης Λέβητα (προαιρετικό) 

Για ακίνητα μετά το 1983 (ανέγερση μετά από 14/3/1983)

  1. Αντίγραφα Αρχιτεκτονικών Σχεδίων (Κάτοψη/Σκαρίφημα ακινήτου) *
  2. Αντίγραφο δήλωσης του ακινήτου στο Κτηματολόγιο
    (εάν έχει γίνει δήλωση)
    Διευκρίνιση: Για την διενέργεια Ενεργειακής Επιθεώρησης δεν απαιτείται δήλωση του ακινήτου στο Κτηματολόγιο.
  3. Αντίγραφο Οικοδομικής Άδειας
  4. Αντίγραφο αίτησης ρύθμισης ημιυπαίθριων χώρων
    (εάν έχει πραγματοποιηθεί αίτηση)
  5. Αντίγραφο Τοπογραφικού Διαγράμματος / Σκαρίφημα (εάν υπάρχει)
  6. Τίτλος Ιδιοκτησίας (προαιρετικό)
  7. Φύλλο Συντήρησης Λέβητα (προαιρετικό)
  8. Μελέτη Θερμομόνωσης (προαιρετικό) 

Για την έκδοση του ΠΕΑ θα καταγραφούν επίσης τα ακόλουθα στοιχεία:

Βασικά Στοιχεία Ακινήτου

  • Οδός, Αριθμός, Περιοχή, Τ.Κ.
  • Αρ. Ιδιοκτησίας (π.χ. Διαμέρισμα Α2)
  • Ακριβή τετραγωνικά μέτρα ακινήτου
  • Έτος Ολοκλήρωσης Κατασκευής
  • Λόγος έκδοσης Π.Ε.Α. (Πώληση, Ενοικίαση κλπ)
  • Ιδιότητα (Ιδιοκτήτης, Διαχειριστής, Ενοικιαστής, Τεχνικός Υπεύθυνος κλπ)
  • Όνομα, Επώνυμο, Τηλέφωνο Επικοινωνίας
  • Όνομα, Επώνυμο, Α.Φ.Μ.
  • Δ.Ο.Υ.
  • Διεύθυνση Κατοικίας: Οδός, Αριθμός, Περιοχή, Τ.Κ.
  • Στοιχεία Υπεύθυνου Επικοινωνίας και
  •  Στοιχεία Ιδιοκτητών για την έκδοση του παραστατικού πληρωμής